Управление недвижимостью может быть пугающим делом. Я имею в виду, что существует буквально множество фильмов ужасов об ужасающих квартиросъемщиках и квартирах, в которых они живут.

Но эти вымышленные переживания - ничто по сравнению с реальной жизнью.

Не верите мне?

Вот три правдивые истории, которые слишком странны для фильма:

• Жильцы залили канализацию бетоном , заставив хозяев снести всю квартиру
• Женщина съехала, никому не сказав, и оставила кота одну в доме на месяц.
• Арендаторы выехали и оставили 18 мешков с мусором , а затем сообщили владельцу в пожарную охрану об опасности мусора.

Так как же не стать поучительной историей в мире управления недвижимостью? Программное обеспечение для управления недвижимостью - верный способ держать все ваши документы в порядке, но для этого требуется больше человеческого подхода. Как управляющий недвижимостью.

Наем хорошего менеджера по недвижимости избавит вас от головной боли и, надеюсь, поможет избежать этих возмутительных переживаний. Потому что, помимо аренды, технического обслуживания и других обязанностей по надзору, хороший управляющий должен также хорошо разбираться в поиске подходящих арендаторов, особенно тех, которые проходят проверку биографических данных. Как те, кто после выселения не оставит за стенами пакеты с сырым мясом .

Собеседование - это всегда лучший способ проверить потенциальных кандидатов в управляющие недвижимостью, но как узнать, что вы задаете правильные вопросы? Какие вопросы вы вообще задаете?

Не беспокоиться. Я сделал за тебя тяжелую работу.

Ниже я перечислил десять важных вопросов для собеседования, которые гарантированно помогут вам стать звездным управляющим недвижимостью.

1. Сколько объектов недвижимости вы в настоящее время управляете?

При наличии правильных инструментов хороший управляющий недвижимостью сможет одновременно управлять 200-600 объектами аренды . Но вам не нужен кто-то, у кого больше, чем этот диапазон единиц. Ваш управляющий недвижимостью должен иметь возможность следить за всей вашей недвижимостью и вашими арендаторами, чтобы убедиться, что все в порядке. Здесь ключевым моментом может быть качество, а не количество.

С другой стороны, если они управляют меньшим объемом, они могут оказаться не такими способными, как вы хотите, и, возможно, не смогут взять на себя больше собственности, если у них уже есть проблемы с тем, что они уже управляют.

2. Есть ли у вас собственная арендуемая недвижимость?

По словам Питера Джардини , хотя для управляющего недвижимостью может показаться выгодным иметь собственную арендуемую недвижимость, на самом деле это плохая идея.

«На мой взгляд, моя недвижимость и мои арендаторы находятся в постоянной конкуренции с менеджерами и их собственностью», - говорит он. «Если у менеджера есть вакансия одновременно с вами, как вы можете узнать, что ваша недвижимость будет заполнена в первую очередь?»

Даже если менеджер уверяет вас, что он будет отдавать приоритет вашим свойствам, вы не сможете подтвердить это, и они не смогут доказать это до тех пор, пока не произойдет выяснение факта.

3. Какая у вас плата?

Берут ли они фиксированную плату или процент от арендной платы?

Подумайте об этом: менеджеры, взимающие процент от арендной платы, кажутся более жизнеспособным вариантом, поскольку их зарплата зависит от количества арендаторов и цены аренды. При более низкой арендной плате и большом количестве вакансий нет больших выплат, что плохо для вас и вашего управляющего недвижимостью.

В результате управляющие недвижимостью будут более мотивированы заполнять вакансии и бороться за более высокую арендную плату, что позволяет им больше интересоваться вашей недвижимостью. Вам также следует подумать о том, основан ли их процент на размере арендной платы или на сумме, которую они фактически собирают.

Точно так же взимают ли они плату, когда недвижимость свободна? Если это так, это будет препятствовать начислению процента, так как за вакансии не будет штрафа.

Наконец, дополнительно подумайте, есть ли другие разные сборы, которые они взимают за свои услуги. Разные сборы имеют обыкновение подкрадываться к вам.

4. Как вы определяете размер арендной платы?

Хороший управляющий должен знать арендную плату за все сопоставимые объекты недвижимости в вашем районе.

Представьте, что ваш управляющий недвижимостью взимает больше, чем эта рыночная цена, или значительно меньше, чем другая недвижимость в этом районе. Более высокая цена может отпугнуть заинтересованных покупателей, а более низкая цена может лишить вас дохода, которого вы заслуживаете. Если вы измените цены позже, вы потенциально можете потерять арендаторов, неспособных платить, или даже отказаться от них. Не очень хорошо для общего удовлетворения.

Скорее, они должны использовать недвижимость как на рынке, так и недавно арендованную, чтобы определить максимально возможную цену аренды. Они также должны знать, как различные удобства, такие как бассейны или тренажерный зал, влияют на стоимость ваших квартир.

5. Проводите ли вы плановые проверки собственности?

Осмотр собственности поможет вам выявить проблемы и провести техническое обслуживание, пока не стало слишком поздно. Будь то проверка того, как арендаторы обращаются с вашими помещениями, или обеспечение правильного функционирования бытовой техники и инженерных сетей, помещения необходимо поддерживать в наилучшем состоянии, чтобы предотвратить дорогостоящие ремонтные работы и гарантировать, что пространство не будет использоваться ненадлежащим образом.

Ваш менеджер должен регулярно проверять вашу недвижимость. В идеале это должно происходить один раз в месяц, а не несколько раз в год.

6. Как вы занимаетесь техобслуживанием и работой на дворе?

Большинство управляющих имуществом хотят иметь возможность самостоятельно принимать решения по обслуживанию. Позвольте им сделать это до определенной суммы в долларах, обычно от 100 до 200 долларов.

Не забудьте также спросить их, взимают ли они дополнительную плату за техническое обслуживание. В этом случае ваша прибыль может значительно снизиться, особенно если у вас есть старая недвижимость, которая нуждается в обновленной бытовой технике и коммунальных услугах.

Кроме того, определите, кто будет отвечать за обслуживание двора. Подходит ли ваш управляющий имуществом или это то, чем должны заниматься арендаторы?

7. Какой инструмент управления арендой вы используете?

Программное обеспечение для управления арендой полезно для оптимизации процессов управления и увеличения прибыли, что делает его отличным инструментом для любого профессионального управляющего недвижимостью.

Обязательно спросите их, какое программное обеспечение они используют. (Если они этого не делают, вы должны воспринимать это как красный флаг, особенно если успешный управляющий недвижимостью должен управлять примерно от 200 до 600 единиц аренды.) Если возможно, попросите их поделиться образцами отчетов из их системы, которые могут дать вам больше информации об их управленческой этике.

8. Как долго ваша недвижимость обычно пустует?

Среднее время вакансии для сдачи в аренду составляет около 2-4 недель. Если управляющий недвижимостью займет значительно больше времени, чем это, вы можете потерять серьезный доход.

Проблемы здесь могут быть двоякими:

• Этот управляющий может взимать слишком высокую арендную плату в зависимости от рыночной площади или требовать фиксированной платы, что снижает мотивацию для заполнения пустых мест. Кроме того, было бы целесообразно спросить об их маркетинговых усилиях, чтобы узнать, как они перечисляют места или что они делают, чтобы привлечь внимание публики.
• Если они берут менее двух недель, они могут взимать плату, которая слишком низкая для вас, чтобы получить солидную прибыль, или даже пропускают проверку биографических данных, которая гарантирует качественных арендаторов. Спросите их о процессе проверки.

9. Каков ваш процесс выселения?

Управляющий недвижимостью должен иметь стандартную процедуру выселения в соответствии с законами штата. Здесь может быть целесообразно самостоятельно изучить некоторые из них, чтобы узнать, осведомлен ли ваш собеседник о последних изменениях в законодательстве.

Спросите, предлагают ли они гарантию выселения. Часто это всего лишь небольшая плата, но она обеспечит страховое покрытие, если одного из ваших арендаторов необходимо выселить.

10. Как я могу отказаться от контракта на управление?

Есть ли у вас способ избежать его после подписания контракта? Поговорим об ужасной истории.

Если вы решите продать свой дом, можете ли вы расторгнуть договор или вам придется продать свой дом тому же управляющему? Определенно есть о чем спросить, чтобы вы не оказались под прицелом контракта.

Лучшие менеджеры будут поддерживать ваш бизнес с отличным сервисом, а не с неразрывными контрактами, поэтому не забудьте задать им несколько вопросов об этом и прочитать мелкий шрифт, если вы оба вместе решите какой-то бизнес-контракт.

Более?

Вы наняли классного управляющего недвижимостью? Какие вопросы на собеседовании вы им задавали? Позвольте мне знать в комментариях ниже.

* Кроме того, если у вас есть какие-нибудь ужасные истории с арендаторами, я хотел бы их услышать.