Банк ДОМ.РФ — ML-оценка стоимости недвижимости для ипотеки без оценщика

В рамках регулятивной песочницы Банка России Банк ДОМ.РФ, Ассоциация ФинТех (АФТ) и Сбербанк провели пилотирование сервиса, позволяющего применять технологию машинного обучения (ML) для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости без привлечения профессионального оценщика.

Принцип работы: ML-модель определяет рыночную стоимость объекта сравнительным методом (на основе данных о продажах аналогов, характеристик объекта — площадь, этаж, год постройки, район, инфраструктура), что позволяет оформлять закладную для дальнейшей секьюритизации без отчёта независимого оценщика.

В Сбере аналогичная ML-модель уже применяется в промышленном режиме в «Домклик» — ежедневно рассчитывает стоимость объектов недвижимости в ипотечном процессе.

ЦБ РФ концептуально поддержал реализацию сервиса, предложив апробировать его в рамках экспериментального правового режима (ЭПР).

Стандартная процедура ипотечного кредитования требует обязательного отчёта независимого оценщика — это задерживает сделку на несколько дней и стоит клиентам 3–5 тыс. руб. и более. Банки уже располагают достаточными данными для самостоятельной ML-оценки.

• Исключить обязательный отчёт оценщика при ипотечных сделках

• Ускорить выход на сделку

• Снизить расходы заёмщиков и трудозатраты банков

• Уменьшить риски, связанные с человеческим фактором при оценке залога

• Финансы

• Потенциальная экономия для клиентов — расходы на оценку (3–10 тыс. руб. на сделку)

• Количественные результаты пилота публично не детализированы Время

• Оценка в реальном времени — вместо нескольких дней при традиционной процедуре Качество и эффективность

• ML-модель использует сравнительный метод — существенно повышает скорость и воспроизводимость оценки

• В Сбере аналогичная модель применяется ежедневно в промышленном режиме Нагрузка и масштаб

• Пилот проведён в рамках регулятивной песочницы ЦБ; масштабирование возможно после изменения законодательства Надёжность

• Регулятивная поддержка ЦБ РФ, АФТ контролирует процесс

• Требуется экспериментальный правовой режим для промышленного запуска Импортозамещение и compliance

• Российские ML-модели; нет зависимости от западного ПО

• Соответствие требованиям ЦБ РФ; ЭПР как механизм для запуска Качественный эффект: Пилот формирует правовую и технологическую основу для отказа от обязательной независимой оценки в ипотеке — потенциально крупнейшее регуляторное изменение в банковской отрасли.